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Sempre que assinamos contratos imobiliários, seja um financiamento, seja uma locação, estamos concordando com uma série de condições e nos comprometendo a arcar com o combinado. No entanto, existem fatos imprevisíveis que podem mudar o contexto da situação.

Um dos maiores fatos imprevisíveis já vistos nos últimos anos (fatalmente a situação mais intensa do Século XXI até o momento) é a pandemia do novo coronavírus, que já infectou mais de 2 milhões de pessoas e matou mais de 165 mil até o momento de publicação desta matéria.

Como será que o novo coronavírus afeta os contratos imobiliários? Que tipo de situação surge dessa crise e como você deve se comportar nesse contexto? É o que veremos a seguir!

O que são fatos imprevisíveis?

O caso do novo coronavírus é interessante, pois ele faz com que não seja necessário muita imaginação para compreender que, em muitos casos, algo além da vontade dos agentes de um contrato acontece e muda o contexto da situação.

No caso do novo coronavírus, a pandemia criou uma situação sanitária gravíssima, mas também um problema econômico enorme.

Segundo os jornais, foram 600 mil pequenos negócios fechados no Brasil desde o início da crise, o que significa que milhares (ou talvez milhões!) de pessoas ficaram desempregadas.

São milhões de pessoas que perderam a renda que pagaria um aluguel ou a prestação de um financiamento imobiliário. Será que elas devem ser punidas em contrato por um fato imprevisível de força maior?

É por isso que existe a teoria dos fatos imprevisíveis no Direito, conjecturando que quando algo assim acontece, é importante levar o contexto para a situação.

O que a lei diz sobre contratos imobiliários em caso de fato imprevisível?

Normalmente, o que vale em termos jurídicos entre um locador ou locatário ou entre um comprador de imóvel e um vendedor é o acordado em contrato. No entanto, nem todas as situações podem ser previstas em contrato de aluguel ou de financiamento.

É justamente daí que vem a necessidade de pensar o que fazer em situações de fatos imprevisíveis, ou seja, quando acontece algo que não dava para prever e se preparar.

É importante ter em mente, no entanto, que a lei não conta com um artigo que diga algo como “Em caso de situação imprevisível, acontece isso ou aquilo”. 

Nessas situações, a lei é mais contextual e deve-se levar em conta a razoabilidade e a boa-fé das pessoas na hora da negociação.

Por exemplo, em consequência direta e comprovável de que a performance contratual de uma das partes foi prejudicada pelo novo coronavírus, é mais razoável supor que haja certa leniência jurídica em comparação com uma situação diferente.

Ficou confuso? Explicaremos melhor. Suponha que uma pessoa que assinou um contrato de compra de apartamento na planta perdeu o emprego agora, por causa do novo coronavírus.

Nesse caso, é seguro dizer que o fato imprevisível prejudicou a sua capacidade de performar o combinado em contrato (ou seja, de pagar as parcelas).

Nessa situação, o artigo 393 do Código Civil entra em cena ao dizer que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”.

Ao mesmo tempo, isso não significa que a pessoa não precisa pagar as parcelas do financiamento.

Então… como resolver esse impasse?

A negociação como mediação de conflitos imobiliários

Como não sabemos ainda qual será o impacto total da pandemia do novo coronavírus e nem como esse fato imprevisível será abordado juridicamente ou qual será a jurisprudência dos tribunais em relação ao assunto, é importante adotar a cautela e a boa-fé em todas as situações.

Caso você esteja em uma situação problemática por causa do novo coronavírus envolvendo algum contrato imobiliário, aborde a situação com honestidade e opte por uma negociação com a outra parte do contrato.

Algumas instituições já deram o exemplo de como lidar com a situação. A Caixa Econômica Federal anunciou uma paralisação das parcelas de financiamento imobiliário durante o período da pandemia, o que é uma boa ajuda.

É claro que agentes privados (como um locatário ou uma construtora imobiliária) não contam com a mesma liquidez para ações como essa. No entanto, faz sentido tentar negociar para chegar a um acordo.

Isso porque a lei dá bastante espaço para que as partes de um contrato negociem e cheguem a um combinado por conta própria.

Nesse caso, é essencial ter o apoio de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Afinal, ele conhecerá todas as leis e interpretações para encontrar o acordo possível para você, dependendo de cada caso.

Esse acordo, no entanto, depende de cada caso e não há uma orientação que sirva para todas as pessoas.

Imagine, por exemplo, uma situação de locação. Para uma microempreendedor, que teve o faturamento reduzido por causa da pandemia, pode ser uma boa ideia negociar um acordo para pagar o aluguel reduzido por 3 meses e depois acertar a diferença de maneira parcelada, quando a crise passar.

Já para uma pessoa que foi demitida por causa do coronavírus e terá de se mudar, o objetivo mais interessante pode ser obter a quebra de contrato sem multa.

Depende muito de cada caso e de cada objetivo. Por isso, é importante negociar de boa-fé e com apoio profissional para tentar tirar o melhor possível da situação.

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