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Adquirir um imóvel de alto valor é o sonho de muitas pessoas que buscam conforto, segurança e valorização patrimonial. 

No entanto, quando esse objetivo envolve o uso de financiamento imobiliário, é fundamental compreender as particularidades do processo, especialmente quando se trata do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Voltado para imóveis acima do teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o SFI permite maior flexibilidade contratual e oferece acesso a imóveis de luxo. 

Porém, exige atenção redobrada a aspectos legais que podem impactar significativamente a segurança da negociação e a tranquilidade do comprador no longo prazo.

Neste artigo, você vai entender o que é o SFI, como ele funciona no caso de imóveis de alto valor e, principalmente, quais os cuidados legais são essenciais para garantir um financiamento seguro e vantajoso. Boa leitura!

O que é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?

Criado pela Lei nº 9.514/1997, o SFI é um mecanismo de crédito que viabiliza a compra de imóveis fora das regras rígidas do SFH. 

O SFI é voltado principalmente para imóveis de alto padrão, acima do valor-limite definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN),  que atualmente gira em torno de R$1,5 milhão.

O SFI permite condições mais personalizadas de financiamento, taxas de juros variadas e prazos diferentes, já que a relação contratual entre cliente e banco é menos engessada por normas governamentais.

Contudo, essa maior flexibilidade também exige mais responsabilidade por parte do comprador, especialmente no que diz respeito a aspectos legais do contrato, garantias e obrigações futuras.

Saiba quais os cuidados legais para financiar um imóvel de alto valor pelo SFI

Os financiamentos imobiliários cresceram 22,3% no último ano, totalizando R$186,7 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – ABECIP. Com isso, ao financiar um imóvel de alto valor pelo SFI, é fundamental tomar uma série de cuidados legais para evitar riscos jurídicos e garantir uma transação segura. 

Entre eles destacam-se:

1. Análise minuciosa do contrato de financiamento

Os contratos firmados por meio do SFI são regidos principalmente pelo que está escrito entre as partes. Isso significa que cada cláusula contratual precisa ser analisada com atenção. Alguns pontos que merecem destaque são:

• Forma de amortização (Tabela Price, SAC ou outro).

• Possibilidade de quitação antecipada e eventuais encargos.

• Multas por inadimplência.

• Correções monetárias e taxas de juros (que podem ser fixas, variáveis ou híbridas).

• Garantias exigidas pela instituição financeira (geralmente alienação fiduciária).
  

A orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para interpretar esses itens e apontar eventuais riscos ou abusos contratuais.

2. Verificação da regularidade do imóvel

Antes mesmo de assinar qualquer contrato, é fundamental garantir que o imóvel esteja totalmente regularizado, o que inclui:

• matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;

• certidões negativas de débitos condominiais, IPTU, dívidas fiscais e ações judiciais;

• averbações atualizadas de construção, reforma ou alterações estruturais.
  

No caso de imóveis em construção ou recém-lançados, verifique se a incorporadora possui registro da incorporação e o Habite-se junto à prefeitura.

3. Análise da capacidade de pagamento a longo prazo

Por serem imóveis de alto valor, os financiamentos via SFI envolvem parcelas altas e prazos mais longos. É fundamental fazer um planejamento financeiro que contemple cenários futuros, como:

• oscilação de renda;

• aumento da taxa de juros (caso o contrato tenha cláusulas de correção);

• despesas imprevistas com o próprio imóvel (reformas, condomínio, tributos etc.).
  

Muitos compradores acabam se encantando com o imóvel e fechando negócio sem avaliar se o financiamento é sustentável no longo prazo, o que pode gerar inadimplência, perda do imóvel e complicações judiciais.

4. Utilizando o saldo do FGTS para quitar ou amortizar um financiamento no SFI

 O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS foi criado em 1966, com o objetivo de fornecer uma garantia ao trabalhador demitido sem justa causa, substituindo a garantia da estabilidade decenal.

 O intuito da criação do FGTS, também, foi criar uma espécie de poupança compulsória para os empregados, que poderia ser usada no caso de dispensa injustificada, doença e para a aquisição da casa própria.

Atualmente, o órgão gestor do Fundao de Garantia por Tempo de Serviço, a Caixa Economica Federal , nega os pedidos de utilização do saldo do FGTS em caso que envolvam o financimanto por meio do SFI.

No entanto, a justiça tem o entendimento pacifdicio no sentido de que, sendo cumprido todos os requisitos básico para a utilização do saldo do FGTS, não pode haver a negativa de sua utilização pautada apenas no sistema de financiamento imobiliado ou no limite do valor do imóvel adquirido.

É essencial entender esse mecanismo para poder utilizar-se do seu saldo disponível junto ao FGTS a fim de que o financiamento possa ser quitado ou ter as parcelas abatidas, gerando grande economia.

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