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Se você já analisou um contrato de compra e venda de imóvel, é possível que deve ter visto na descrição do que será pago uma tal de “comissão de corretagem”. Mas afinal de contas, o que é essa taxa? 

Para quem está analisando a possibilidade de comprar um imóvel ou financiar um apartamento na planta, é essencial entender o que é a comissão de corretagem, quando ela é cobrada e quem deve pagá-la.

Assim, evita-se entrar em um negócio em termos que não serão vantajosos no futuro, ocasião em que será mais difícil abrir mão da situação.

Você está pensando em comprar um imóvel? Então siga a leitura para saber mais sobre o assunto.

O que é a comissão de corretagem?

Geralmente, um negócio imobiliário envolve duas grandes partes: o comprador, normalmente um consumidor final que está em busca do seu primeiro imóvel, e o vendedor, que pode ser uma pessoa física normal ou uma empresa, construtora ou incorporadora.

No entanto, é normal que um terceiro ator entre em cena para ligar essas duas partes: o corretor. Esse profissional é o responsável por negociar as condições de compra e venda dos imóveis, conversar com o comprador, exibir o imóvel ou o projeto de construção e cuidar de todos os trâmites para que a negociação dê frutos.

Como é óbvio, o corretor não faz esse trabalho gratuitamente e precisa de uma remuneração para isso. Entretanto, como não é funcionário registrado nem pelo vendedor e nem pelo comprador, o corretor não recebe um “salário”, como a maioria das pessoas.

A sua remuneração vem, portanto, na forma de uma comissão de corretagem. Trata-se de um percentual (normalmente entre 6% e 8%) do valor do imóvel negociado, que é pago assim que o contrato é fechado e a compra é realizada.

Quem paga a comissão de corretagem?

Uma das maiores polêmicas em relação ao mercado imobiliário é a definição de quem é a responsabilidade por pagar a comissão de corretagem: o comprador ou o vendedor?

Para tentar responder essa questão, precisamos olhar para o que diz a legislação e para o entendimento do Judiciário brasileiro sobre os casos envolvendo essa disputa em específico.

Os artigos 722 a 729 do Capítulo XIII do Código Civil tratam sobre o assunto da corretagem, estabelecem essa atividade e definem as normas que regem a remuneração do corretor.

No artigo 722, por exemplo, está definido o que é o serviço de corretagem:

“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas“.

Os grifos na legislação acima são do nosso blog, apenas para facilitar a explicação. Como ficou claro: o corretor é alguém que assina um contrato que o obriga a obter negócios para alguém, mesmo sem vínculo empregatício, de mandato ou de prestação de serviços.

No artigo 724, o Código Civil fala sobre o pagamento do corretor:

“A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza dos negócios e os usos locais“.

Pela compreensão desses artigos, é possível perceber que a remuneração do corretor (ou seja, o pagamento da comissão de corretagem) é de responsabilidade de quem firma o contrato de corretagem com ele. 

Na maioria dos casos, isso seria responsabilidade do vendedor do imóvel, embora o STJ tenha decidido de maneira diferente.

Em 2016, a 2ª seção do STJ decidiu no caso Julgamento de Recurso Especial Repetitivo- REsp 1599511/SP que é válida a cláusula contratual que transfere o pagamento da comissão de corretagem ao comprador do imóvel.

Para que isso seja permitido, no entanto, o STJ decidiu que os contratos de compra e venda de imóveis devem ter o custo da comissão de corretagem informado de maneira clara e transparente, especificando exatamente qual é o valor do imóvel e qual o valor da comissão.

No mesmo caso, o STJ decidiu ser irregular a cobrança da taxa SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária), que costuma ser um valor cobrado por imobiliárias dos vendedores de imóveis.

Nesse sentido, o pagamento da taxa SATI deve ser de responsabilidade do vendedor, não podendo ser repassado ou embutido dentro do valor do imóvel.

O que acontece em caso de desistência de compra do imóvel?

Em caso de desistência de compra do imóvel, seja na planta, seja já construído, o que acontece com a comissão de corretagem? Esse é, novamente, um assunto polêmico.

Por um lado, muitos argumentam que a comissão só pode ser comprada quando há, efetivamente, a lavratura da escritura do imóvel. Já outros contra-argumentam que a função do corretor é aproximar as partes para que eles acordem a compra e venda. Se há algum problema posterior, não é “culpa” do profissional.

De acordo com decisões recentes do STJ, parece haver uma jurisprudência se formando. Alguns casos recentes, no Distrito Federal e em São Paulo, mostraram o Judiciário determinando que o comprador não tem direito a receber a comissão de corretagem de volta quando desiste da compra do imóvel sem motivo justificado.

No entanto, quando o motivo da desistência é de responsabilidade do corretor, como em um caso de São Paulo em que os corretores não revelaram que existiam demandas judiciais contra os donos do imóvel, então a taxa deverá ser devolvida.

Gostou de aprender mais sobre a comissão de corretagem? Agora que você já compreende bem esse mecanismo, poderá tomar decisões mais conscientes no seu processo de compra de imóveis.

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