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A hipoteca judicial pode ser um impeditivo para registrar seu imóvel

Hipoteca judicial: o que fazer quando não é possível registrar o imóvel?

Comprar a casa própria é o sonho de muita gente. Segundo uma pesquisa, ter um imóvel para chamar de seu é o objetivo de 49% dos brasileiros. No entanto, esse sonho pode virar pesadelo por causa da hipoteca judicial.

Quando se compra um imóvel na planta, é normal que seja necessário registrá-lo em seu nome após a quitação do financiamento. No entanto, tem se tornado comum chegar no cartório para realizar o procedimento e não ser possível por causa da hipoteca judicial.

Isso tem sido mais comum desde a promulgação do Novo Código de Processo Civil, de 2015, que mudou o funcionamento do mecanismo.

Para entender por que as coisas mudaram e como resolver essa questão, siga a leitura do artigo abaixo.

O que é a hipoteca judicial?

Para entendermos o que é uma hipoteca judicial e por que ela impede que o proprietário de um imóvel registre-o em seu nome, precisamos compreender como o mecanismo de uma hipoteca em geral funciona.

Explicando de maneira simplificada, uma hipoteca é como um laço jurídico que une um determinado bem alheio ao cumprimento de uma obrigação específica. Por causa disso, ela é uma das espécies de garantias reais no sistema judiciário, ou seja: a hipoteca é a apresentação de um determinado bem, como um imóvel ou terreno, como garantia de que será cumprida uma determinada obrigação (como pagar um financiamento).

Existem três tipos de hipoteca no Código de Processo Civil: a convencional (feita em acordo entre as partes), a legal (definida em lei) e a judicial.

A hipoteca judicial acontece quando a garantia de um bem para cumprimento de obrigação é dada por decisão judicial, ou seja: um credor entra com um processo, expõe o caso em tribunal e o juiz decide colocar um dos bens de quem deve como garantia para o cumprimento das obrigações do caso.

Por que agora é mais comum ver casos de hipoteca judicial?

Desde que o Novo Código de Processo Civil entrou em vigor em 2015, ficou mais comum ver casos de hipoteca judicial com pessoas que compraram imóveis na planta. Isso aconteceu porque anteriormente só era possível requerer a hipoteca judicial em casos de “pagamento de uma prestação, consistente em dinheiro ou em coisa”.

No entanto, agora a hipoteca judicial é mais abrangente, sendo utilizada em mais casos. Além disso, não é mais necessário pedir uma autorização judicial para a inscrição da hipoteca no registro de imóvel. Antigamente, isso levava tempo e, em muitos casos, o pedido nem era apreciado por causa de recurso do credor. 

Na prática, passavam-se anos e o devedor se livrava do bem, de modo a não precisar “perdê-lo” na garantia da hipoteca judicial.

Todavia, com as mudanças, o credor só precisará levar ao cartório de registro de imóveis uma cópia da sentença da hipoteca judicial para obter o gravame do recurso na matrícula do imóvel ou do bem.

Mas o que fazer quando você não é o responsável pela hipoteca?

Dito isso, a situação evoluiu para um aspecto negativo, em que pessoas que nada têm a ver com o caso são pegas no meio de uma hipoteca judicial.

Por exemplo, suponha que uma construtora abra uma linha de crédito com um banco. Ela usa o dinheiro para financiar algumas obras ou pagar funcionários e, infelizmente, entra em estado de inadimplência.

No entanto, ao mesmo tempo, a construtora começa a construir um prédio e vende os apartamentos na planta para seus clientes. Ela finaliza a construção e os compradores quitam todo o financiamento.

Na hora de registrar o imóvel, entretanto, não é possível realizar o registro, pois o prédio está sob hipoteca judicial porque a construtora não pagou o banco.

Porém, esse procedimento não é justo. A legislação é clara quando estabelece que a quitação do imóvel permite a outorga da escritura definitiva da propriedade.

A solução para quando se encontra a hipoteca instituída pela construtora com o agente financeiro é entrar com um pedido no Judiciário para levantamento da hipoteca judicial, uma vez que não é justo que a garantia alcance o comprador que tem o imóvel quitado (independentemente da hipoteca ter sido firmada antes ou depois do contrato de promessa de compra e venda do apartamento).

Há, inclusive, entendimento pacificado no STJ que colabora com essa situação. Na súmula 308, a Corte Superior afirma que “a hipoteca firmada entre construtora e o agente financeiro (…) não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Portanto, caso você se encontre nessa situação, deverá buscar um advogado especializado em Direito Imobiliário para ajudar na resolução da questão, elaborando uma petição para pedir o levantamento da hipoteca judicial.

Assim, você poderá registrar o seu imóvel normalmente e não precisará se preocupar com o fato de que a construtora e o banco possuem esse acordo entre eles.

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