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Desistir da compra de um imóvel adquirido na planta, seja por mudança nas condições financeiras, alteração de planos ou insatisfação com o andamento da obra, é uma situação que afeta milhares de compradores por ano no Brasil. Por muito tempo, esse processo foi marcado pela ausência de regras claras, o que gerava conflitos intermináveis entre compradores e construtoras nos tribunais do País.

Esse cenário mudou com a promulgação da Lei nº 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato Imobiliário, que regulamentou de forma abrangente as condições para o desfazimento de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Desde então, tanto compradores quanto incorporadoras passaram a contar com regras mais claras sobre devoluções, multas e prazos.

Neste artigo, a ACSA Advogados apresenta, de forma técnica e acessível, os principais aspectos jurídicos do distrato imobiliário: quando é possível desistir, quanto se pode recuperar, quais são os limites de retenção e em que situações o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos.

O que é o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o instrumento jurídico pelo qual se rescinde, de forma bilateral, um contrato de compra e venda de imóvel antes da entrega das chaves. Trata-se, em essência, de um contrato destinado a extinguir as obrigações estabelecidas em um contrato anterior e, por isso, deve ser formalizado por escrito, com assinatura das partes e, preferencialmente, com registro em cartório.

É importante destacar: o distrato difere da rescisão unilateral por inadimplemento. Quando o comprador simplesmente para de pagar as parcelas, a construtora pode rescindir o contrato com aplicação das penalidades previstas. O distrato pressupõe um acordo formalizado entre as partes para encerramento do contrato.

A Lei do Distrato se aplica a contratos de compra e venda de imóveis adquiridos sob o regime de incorporação imobiliária (art. 1º da Lei nº 4.591/1964). Para contratos firmados antes da vigência da lei (isto é, anteriores a 28 de dezembro de 2018), as regras podem ser distintas e geralmente exigem análise jurídica individualizada.

Os percentuais de retenção permitidos pela lei

Este é, provavelmente, o ponto de maior impacto financeiro para o comprador que deseja desistir. A Lei nº 13.786/2018 estabelece limites máximos para a retenção de valores pela construtora em caso de desistência por parte do adquirente. Esses percentuais variam conforme o regime do empreendimento:

Situação	Retenção Máxima	Devolução Mínima
Empreendimento SEM patrimônio de afetação	25%	75%
Empreendimento COM patrimônio de afetação	50%	50%
Atraso da construtora superior a 180 dias	0%	100%

Além da multa por desistência, a lei permite que a construtora retenha ainda, proporcionalmente ao período em que o comprador teve a unidade disponível: valores de IPTU e condomínio eventualmente incidentes, além de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, aplicável quando o imóvel ficou disponível para uso antes da rescisão.

E a comissão de corretagem?

A taxa de corretagem, cobrada no ato da compra, pode ou não ser descontada dos valores a serem devolvidos, dependendo da redação do contrato e da jurisprudência aplicável. O STJ já se pronunciou no sentido de que, quando a corretagem é cobrada diretamente do comprador e está discriminada no contrato, sua retenção pode ser legítima. Esse ponto merece atenção especial na análise jurídica do caso concreto.

Prazo para devolução dos valores

A Lei do Distrato estabelece prazo máximo de 180 dias para que a construtora devolva ao comprador os valores pagos, contados da data de assinatura do termo de distrato. Esse prazo se aplica tanto nos casos de desistência voluntária do comprador quanto nos de rescisão por inadimplência.

No entanto, se o comprador desistiu em razão de atraso da construtora superior a 180 dias, a devolução dos valores integrais deve ocorrer em até 60 dias corridos do pedido de rescisão, conforme dispõe o art. 43-A da Lei nº 4.591/1964.

O descumprimento desses prazos pela construtora gera acréscimo de multa de 1% ao mês sobre o valor a ser devolvido, conforme também previsto na Lei nº 13.786/2018.

Quando o comprador tem direito à devolução integral?

A devolução de 100% dos valores pagos é um direito do comprador em situações específicas. Conhecê-las é essencial para não aceitar propostas de distrato desvantajosas:

• Atraso na entrega superior a 180 dias: conforme já discutido, o comprador pode rescindir sem penalidade e receber de volta todos os valores pagos, corrigidos monetariamente.
• Direito de arrependimento em 7 dias: o CDC garante ao consumidor o direito de desistir do contrato no prazo de 7 dias corridos a contar da assinatura, quando a compra é realizada fora do estabelecimento comercial (stand de vendas, eventos ou a domicílio), com devolução integral de qualquer valor antecipado.
• Cláusulas contratuais abusivas: quando o contrato contém disposições que extrapolam os limites legais, como multas acima dos percentuais permitidos, a Justiça pode determinar a devolução em percentual maior, chegando à integralidade dos valores.
• Vício ou defeito grave no imóvel: situações em que o imóvel apresenta vícios ocultos relevantes ou não está em conformidade com o Memorial Descritivo podem ensejar rescisão com devolução integral.

Apresentação do novo interessado

A Lei do Distrato prevê uma alternativa interessante: se o comprador desistente indicar um novo adquirente para o imóvel, com cadastro aprovado e capacidade financeira confirmada pela construtora, a multa contratual de 25% ou 50% não é aplicada. Essa alternativa pode ser economicamente mais vantajosa do que o distrato tradicional.

Como formalizar o distrato passo a passo

A formalização correta do distrato é determinante para garantir que os direitos do comprador sejam integralmente preservados. A ACSA Advogados recomenda seguir este protocolo:

• Revisão contratual prévia: antes de qualquer negociação, analise o contrato com um advogado para identificar o regime do empreendimento, os percentuais aplicáveis e eventuais cláusulas abusivas.
• Notificação extrajudicial: comunique formalmente à construtora a intenção de realizar o distrato, preferencialmente por carta registrada com aviso de recebimento.
• Solicitação do quadro resumo: exija da construtora o quadro resumo atualizado, documento obrigatório pela Lei do Distrato que deve detalhar todos os valores pagos, retenções e saldo a restituir.
• Conferência dos valores: compare os valores apresentados pela construtora com os seus comprovantes de pagamento. Verifique se os percentuais de retenção estão dentro dos limites legais.

Assinatura do termo de distrato: assine o documento com testemunhas e com prazo de pagamento expresso. Preferencialmente, registre o distrato em cartório.

Monitoramento do reembolso: acompanhe o prazo de 180 dias ou 60 dias, conforme o caso. Se a construtora não pagar no prazo, aplica-se a multa moratória de 1% ao mês.

Atenção antes de assinar

Nunca assine o termo de distrato sem antes verificar os valores, o prazo de devolução e se os percentuais de retenção estão corretos. Muitos compradores, por desconhecimento, aceitam termos menos favoráveis do que a lei garante. Uma análise jurídica prévia pode fazer diferença significativa no valor final a ser recuperado.

E quanto ao FGTS utilizado na compra?

Se o comprador utilizou saldo do FGTS na aquisição do imóvel, os valores serão devolvidos pela construtora diretamente à conta vinculada do trabalhador, em conformidade com as regras da Caixa Econômica Federal. Após a regularização da baixa na matrícula do contrato anterior, o FGTS poderá ser utilizado novamente em nova aquisição imobiliária.

Conclusão

A desistência de um imóvel na planta é uma decisão que envolve consequências financeiras relevantes, mas que a lei trata com clareza e equilíbrio. A Lei nº 13.786/2018 definiu os limites do que a construtora pode reter, os prazos para devolução e as situações em que o comprador tem direito à restituição integral. Conhecer essas regras e aplicá-las corretamente é essencial para garantir um distrato justo.

Se você está considerando desistir da compra ou já se encontra em negociação com uma construtora, a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é indispensável para assegurar que seus direitos sejam respeitados integralmente.

Precisa de orientação jurídica? A equipe da ACSA está preparada para analisar seu caso e orientar a melhor solução com segurança jurídica.