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Durante muitos anos, quem buscava financiar imóveis de alto valor encontrava uma limitação importante — a impossibilidade de utilizar o saldo do FGTS em determinadas operações realizadas pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). 

No entanto, mudanças recentes nas normas do mercado imobiliário trouxeram novas oportunidades para compradores que desejam adquirir imóveis de maior valor. 

Embora as normas administrativas tenham ampliado o uso do FGTS para imóveis de até R$2,25 milhões, a legislação que aborda sobre o benefício não estabelece qualquer limite de valor do imóvel. 

Diante disso, o Poder Judiciário tem reconhecido, em diversos casos, o direito de utilização do FGTS também em financiamentos de imóveis com valores superiores a esse teto administrativo. 

Ao longo deste conteúdo, vamos explicar de forma simples como funciona essa nova realidade e quais cuidados devem ser observados. Boa leitura!

O que é o SFI?

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado para atender operações de financiamento que não se enquadram nas regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Tradicionalmente, o SFI é utilizado em financiamentos de imóveis de maior valor, imóveis de alto padrão ou operações com características específicas que ultrapassam os limites estabelecidos pelo SFH.

Diferentemente do SFH, o SFI possui maior liberdade contratual, permitindo condições diferenciadas de financiamento, taxas de juros e garantias.

Por esse motivo, durante muito tempo, o uso do FGTS nessas operações era bastante limitado ou até mesmo inviável em diversas situações.

O que mudou nas regras do FGTS?

Em 2025, o Conselho Monetário Nacional elevou de forma administrativa o limite dos imóveis financiáveis no SFI de R$1,5 milhão para R$2,25 milhões, promovendo uma alteração significativa. Posteriormente, o Conselho Curador do FGTS ajustou as regras para permitir a utilização do fundo dentro desse novo cenário.

Ou seja, imóveis com valor de até R$2,25 milhões passaram a ter acesso às regras de utilização do FGTS, desde que atendam aos demais requisitos legais.

Apesar dessa ampliação, é importante esclarecer que esse limite depende de normas administrativas e não está previsto na Lei nº 8.036/90, que regulamenta o FGTS.

Ou seja, o limite de R$2,25 milhões não possui previsão legal expressa. Com base nesse entendimento, o Poder Judiciário tem reconhecido o direito de trabalhadores utilizarem o FGTS em financiamentos de imóveis com valores superiores a esse montante quando preenchidos os demais requisitos legais.

Dessa forma, a negativa baseada exclusivamente no valor do imóvel pode ser questionada por meio de ação judicial.

É possível usar o FGTS em imóveis acima de R$2 milhões?

Sim. Atualmente, imóveis avaliados em valores superiores a R$2 milhões podem ser adquiridos com a utilização do FGTS no SFI, desde que permaneçam dentro do limite de R$2,25 milhões estabelecido pelas regras vigentes.

Embora as instituições financeiras normalmente adotem o limite administrativo estabelecido pelos órgãos reguladores, a legislação não impõe essa restrição. Por isso, quando o pedido é negado exclusivamente em razão do valor do imóvel, é possível buscar o reconhecimento desse direito na Justiça. 

Isso representa uma mudança importante para o mercado imobiliário, especialmente nas grandes cidades brasileiras, em que imóveis residenciais frequentemente ultrapassam a faixa de R$1,5 milhão.

Além disso, a nova regulamentação também passou a beneficiar contratos firmados anteriormente, corrigindo situações em que mutuários estavam impedidos de utilizar o FGTS, mesmo estando dentro dos novos limites permitidos.

Quais requisitos continuam sendo obrigatórios?

Mesmo com a ampliação dos limites, algumas exigências permanecem válidas para utilização do FGTS.

Entre elas estão:

• Possuir pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não.
• Não possuir financiamento ativo pelo SFH na mesma localidade.
• Utilizar o imóvel para moradia própria.
• O imóvel deve ser exclusivo para uso residencial.
• Estar dentro do limite permitido pelas regras vigentes.

Quando todos esses requisitos são atendidos, a negativa baseada exclusivamente no valor do imóvel pode ser considerada indevida, permitindo ao comprador buscar judicialmente o reconhecimento do direito de utilizar o FGTS. 

Como o FGTS pode ser utilizado?

O saldo do FGTS pode ser utilizado de diferentes formas dentro do financiamento imobiliário. As modalidades mais comuns incluem:

Compra do imóvel

O valor disponível no FGTS pode ser utilizado para compor a entrada, reduzindo a necessidade de recursos próprios.

Amortização do saldo devedor

O trabalhador pode utilizar o fundo para reduzir o valor total da dívida financiada.

Redução das parcelas

Também é possível utilizar o FGTS para diminuir temporariamente o valor das prestações do financiamento.

Liquidação parcial ou total

Dependendo do saldo disponível e das condições do contrato, o FGTS pode ser utilizado para quitar parte significativa da dívida ou até mesmo realizar sua liquidação integral.

Cuidados importantes antes de utilizar o FGTS no SFI

Apesar das novas possibilidades, é fundamental analisar cuidadosamente o contrato de financiamento.

No SFI, algumas cláusulas podem possuir condições específicas relacionadas ao uso do FGTS, principalmente em contratos firmados antes das recentes mudanças.

Além disso, cada instituição financeira pode exigir procedimentos próprios para liberação dos recursos.

Também é importante saber que o uso incorreto do FGTS por conta do valor do imóvel não significa, necessariamente, que o direito esteja definitivamente afastado. 

Em alguns casos, a negativa ocorre exclusivamente porque o imóvel possui valor superior a R$2,25 milhões. 

Como essa limitação precisa de normas administrativas e não necessariamente de lei específica, é possível buscar na Justiça o reconhecimento do direito de utilizar o FGTS no financiamento. 

A importância da orientação jurídica

As constantes mudanças nas regras do mercado imobiliário tornam o tema cada vez mais complexo.

Embora a ampliação do limite para R$2,25 milhões represente um avanço importante, ainda existem dúvidas sobre enquadramento dessas normas e direitos dos mutuários.

Quando a instituição financeira nega a utilização do FGTS apenas em razão do valor do imóvel, essa decisão nem sempre encontra respaldo na legislação. 

Isso porque a Lei nº 8.036/90 não estabelece um limite máximo de valor para utilização do fundo.

Por esse motivo, uma orientação jurídica especializada é fundamental para analisar cada caso e, quando cabível, ajuizar ação visando garantir o direito de utilização do FGTS mesmo em imóveis com valor superior a R$2,25 milhões. Diversas decisões judiciais já vêm reconhecendo essa possibilidade.

Uma nova oportunidade para realizar o sonho de ter um  imóvel próprio

As recentes alterações nas regras do FGTS abriram um novo cenário para quem deseja financiar imóveis de maior valor.

Por isso, compradores que tiveram o pedido negado apenas porque o imóvel ultrapassa o valor de R$2,25 milhões podem ter o direito de recorrer ao Poder Judiciário para garantir a utilização do FGTS no financiamento.

Se o seu pedido foi negado em razão do valor do imóvel, procure orientação jurídica especializada. Uma análise do seu contrato pode identificar a possibilidade de ingressar com ação judicial para assegurar a utilização do FGTS e preservar os seus direitos.

Esperamos que esse conteúdo tenha sido esclarecedor. Para mais assuntos semelhantes, acesse o nosso Blog!