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Comprar um imóvel é um dos sonhos de consumo mais comuns dos brasileiros, mas é uma meta um tanto quanto inacessível para muitos. Afinal, um apartamento pequeno não custa menos do que R$200.000,00, o que equivale a quase 200 meses do salário mínimo atual (cerca de 17 anos). Assim, financiar um imóvel pelo SFH ou SFI é a única forma de realizar esse sonho para a maioria das pessoas.

Tanto o SFH quanto o SFI são sistemas de financiamento imobiliário no Brasil. Cada um tem seu conjunto de características, o que pode fazer com que muitas pessoas fiquem em dúvidas sobre qual a melhor opção para si. 

No artigo abaixo, explicaremos os detalhes e as vantagens de cada opção do ponto de vista jurídico para que você saiba qual é a melhor estratégia ao seu dispor. Pelo menos, em termos do Direito Imobiliário. 

Siga a leitura para saber como escolher entre SFH ou SFI.

Quais as vantagens do SFH?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é um sistema de financiamento imobiliário focado em reduzir o déficit habitacional brasileiro, ou seja: diminuir a quantidade de pessoas sem casa própria em nosso país. O objetivo do sistema é criar uma linha de crédito acessível para quem quer construir, comprar ou reformar um imóvel no Brasil.

Os recursos do SFH vêm de duas fontes: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e o dinheiro depositado na Caderneta de Poupança das pessoas. Aliás, é por isso que esses dois tipos de depósitos têm rendimento abaixo da média do mercado, já que eles cumprem a função social de ajudar a financiar imóveis de baixo custo no país. O Minha Casa Minha Vida, por exemplo, conta com esses recursos.

O financiamento via recursos do SFH (que são todos gerenciados pela Caixa Econômica Federal) conta com algumas vantagens específicas. A primeira delas é poder usar o FGTS para pagar o financiamento ou quitar algumas parcelas de maneira automática. Basta informar à Caixa que deseja usá-lo para isso, que o dinheiro depositado já quitará parte do saldo devedor (ou tudo, dependendo de quanto tiver guardado ali).

O segundo benefício do SFH é o fato dele ter a taxa de juros do financiamento limitada juridicamente. A taxa de juros de um financiamento por esse sistema pode ser de, no máximo, 12% ao ano.

Quais as vantagens do SFI?

O Sistema de Financiamento Imobiliário é o segundo sistema de financiamento para o setor imobiliário no Brasil. Em vez de ser composto e gerenciado pelo Governo via Caixa Econômica, o SFI é composto pelos bancos particulares, fundos de investimento, seguradoras, entre outros.

Apesar de não ter uma taxa de juros limitada a 12% ao ano, os financiamentos do SFI não ficam muito acima disso por causa da tradicional concorrência do mercado, que tende a equalizar as taxas.

No entanto, esse sistema conta com algumas vantagens. A primeira delas é não ter um máximo de comprometimento da renda mensal do consumidor. No SFH, as parcelas do financiamento não podem ultrapassar 30% da renda mensal bruta do tomador (ou tomadores) do empréstimo. Isso faz com que não seja possível financiar alguns imóveis pois, mesmo com um maior prazo, o valor das parcelas ultrapassa o limite de 30% da renda mensal do interessado.

Por falar nisso, o SFI também não tem limite de valor a ser financiado. No SFH, somente imóveis de até R$1,5 milhão podem ser financiados. Já no SFI, não existe essa limitação, podendo ser financiados imóveis de qualquer valor.

Outras três vantagens:

• No SFI, uma mesma pessoa pode financiar quantos imóveis quiser. Se ela já é proprietária de um imóvel, pode comprar outro sem problemas. Já no SFH, a pessoa só pode financiar, caso não tenha outro imóvel em seu nome;
• No SFI, o imóvel financiado pode ser usado para alugar ou qualquer outra finalidade. No SFH, que é um sistema exclusivo para habitação, o imóvel só pode ser financiado para fins residenciais;
• Pelo SFI, é possível financiar um imóvel tanto por um CPF quanto por um CNPJ; já no SFH, apenas com CPF.

É melhor financiar pelo SFH ou SFI?

Normalmente, muitas pessoas consideram que o SFH é um sistema mais vantajoso por causa da possibilidade de usar o FGTS para quitar parte do financiamento ou sua totalidade.

No entanto, é importante ter em mente que, apesar da Caixa Econômica restringir o uso do FGTS para pagamentos ao SFH, a Justiça vem decidindo de maneira consistente que é possível usar o Fundo de Garantia também no SFI.

Ou seja: de acordo com várias decisões judiciais, quem tem direito a usar o FGTS no SFH também tem, em teoria, o direito de usá-lo no SFI. Afinal, se o objetivo do FGTS é justamente garantir acesso habitacional, então o sistema de financiamento é indiferente em relação a isso. Portanto, muitos consumidores que fizeram financiamento no SFI, conseguem essa autorização após pedido judicial.

Dessa forma, podemos dizer que o SFI pode ser mais vantajoso por garantir maior flexibilidade e também pela possibilidade de usar o FGTS após decisão judicial.

Agora que você viu as diferenças entre SFH e SFI, já sabe como escolher entre um ou outro. Lembre-se de que o SFI pode não permitir o uso do FGTS para quitação do imóvel de maneira automática, mas é possível conseguir esse benefício por via judicial. A jurisprudência é muito fortalecida e as chances de conseguir esse recurso são grandes.

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